Guide à l’achat

Tout ce qu'il faut savoir sur les impôts, les garanties et les taxes pour les acheteurs de logements en Italie

Via dei Colli Immobiliare assiste son client à partir du premier contact jusqu’à l’acte notarié et même au-delà.

Nous nous engageons à répondre promptement à vos demandes. Nous travaillons ensemble pour identifier l’immeuble qui correspond à vos exigences. Nous vous accompagnons et sommes présents pendant les visites des propriétés en tractation, nous vous procurons tous les documents relatifs à l’immeuble et veillons sur leur régularité, nous vous maintenons en contact avec le vendeur, nous vous secondons tout au long de la négociation, nous vous assistons pour la rédaction d’une proposition d’achat ou du contrat préliminaire, nous vous suivons dans les démarches liées à l’achat (comment obtenir un Code Fiscal et l’ouverture d’un compte courant bancaire, formalités requises aux non-résidents en Italie), nous vous conseillons sur le choix d’un notaire et enfin nous sommes présents à la signature de l’acte notarié.

Le processus d’achat en Italie, normalement se déroule en trois étapes:

La première étape que l’on rencontre normalement lorsqu’on a l’intention d’acheter une maison est la rédaction d’une proposition d’achat. À l’aide de ce document écrit, le futur acheteur communique, au vendeur, sa propre offre qui comprend le mode et les conditions de paiement, la durée de la validité de l’offre, un calendrier précis pour arriver à l’acte final, la mention d’éventuelles conditions suspensives ou résolutoires (par ex. l’offre est valable à condition que l’acheteur puisse obtenir un prêt hypothécaire). Pour renforcer l’engagement pris des 2 côtés, l’acheteur joint à son offre d’achat une certaine somme (10.000-20.000 euro), souvent versée à titre d’arrhes (cf. art. 1385 du Code Civil italien). Cette somme est confiée à l’Agent immobilier (dans ce cas il est conseillé de libeller au vendeur un chèque barré non endossable ou de faire un virement bancaire sur le compte dédié de l’agence) qui aura soin de le remettre au vendeur si ce dernier accepte la proposition d’achat.

Le contrat préliminaire de vente-achat est un contrat rédigé par les 2 parties qui oblige l’acheteur et le vendeur à accepter l’acte définitif en un laps de temps déterminé aux conditions indiquées dans le contrat. Dans le contrat préliminaire sont indiquées, outre les identités des parties en présence, la description des immeubles en vente, les éléments relatifs aux actes de transfert précédents, les charges et les servitudes incombant à la propriété, la date et le numéro d’ordre du permis de construire ou des actes attestant la régularisation des transformations réalisées, le prix convenu pour la vente, les conditions de paiement et d’ éventuelles conditions suspensives / résolutoires. Les sommes versées par l’acheteur (habituellement 20 à 30% de la somme totale) constituent normalement les arrhes; la partie en défaut est donc contrainte de dédommager la contre-partie en lui versant le double de la somme, contre-partie qui jouit de la possibilité de demander au juge l’exécution forcée du contrat. Le contrat préliminaire est obligatoirement formulé par écrit. Il peut faire l’objet d’un enregistrement (obligatoire) et d’une transcription.

L’acte de vente d’un bien immobilier est un acte public qui est obligatoirement formulé par écrit devant un représentant de la loi, un notaire le plus souvent, en présence de l’acquéreur et du vendeur, ou de leurs substituts par procuration. Pour valider cet acte (qui reprend les éléments figurant déjà dans le contrat préliminaire) il est nécessaire de présenter d’autres documents complémentaires tels que: permis de construction, actes régularisant les transformations éventuellement apportées, extrait du plan cadastral (si l’acheteur le demande), certificat de conformité aux normes en vigueur, certificat d’habitabilité (” agibilità “), certificat de destination d’usage (” destinazione di uso “) dans le cas de transfert de terrain. La vente immobilière se réalise habituellement en une seule opération, c’est-à-dire que le prix est déterminé globalement pour l’immeuble considéré dans son ensemble. La livraison du bien à l’acheteur est immédiate à moins que les parties en aient décidé autrement (dans ce cas il s’agit d’une vente aux effets obligatoires); le vendeur doit garantir à l’acheteur l’absence de vices cachés et de possibilité d’évincement (la revendication de l’objet de la vente par un tiers). L’acquéreur doit payer le montant de la somme convenue au moment et à l’endroit de la livraison du bien, sauf accords différents.

La taxation sur les immeubles

Nous pouvons diviser la fiscalité immobilière en Italie en trois macro-zones : les impôts prélevés au moment de la vente, les impôts annuels et les impôts sur les plus-values de la vente.

La vente d’un bien immobilier est sujette à certains impôts, tous à la charge de l’acheteur, comme il en va d’ailleurs pour les honoraires du notaire. Dans le cas de l’achat d’une unité immobilière par une personne privée ou par une entreprise non constructrice, l’acheteur devra verser au notaire qui agit en tant que percepteur fiscal, trois types d’impôts:

  • L’impôt du registre, équivalent à 9%
  • L’impôt hypothécaire, 50 euro
  • L’impôt cadastral, 50 euro
  • Taxe du fichier, marques et autres taxes fixes, 450 euro

Si vous achetez une maison résidentielle par un vendeur qui est une personne privée ou une entreprise qui n’est pas un constructeur, les impôts envisagés au dessus seront calculés sur la valeur cadastrale associée à l’immeuble (prix-valeur) , normalement entre 20% et 50% du prix du marché. Dans le cas où l’acheteur peut bénéficier de facilités pour l’ achat de la première maison, l’impôt du registre est réduit à 2% et les deux autres impôts ont un coût, l’un comme l’autre, de 50 €. Il n’est pas possible d’acheter une première maison incluse dans la catégorie «luxe» (catégorie cadastrale A / 1, A / 8, A / 9); Si le vendeur est une entreprise constructrice, le prix sera chargé de TVA à 10% (4% pour la première maison) et les impôts du registre, hypothécaire et cadastral seront payés en mesure fixe (504 €). Pour les terrains agricoles, l’ impôt à verser équivaut à 15% du prix (+100 euro). Les terrains a bâtir sont taxés en total à 9% du prix (+100 euro).

IMU: (Impôt communal sur les immeubles): Les propriétaires d’immeubles (propriétaires, usufruitiers, emphytéotes, titulaires des droits d’usage et d’habitation) doivent payer l’impôt communal sur les immeubles, à un taux qui varie de 4 à 10,6 pour 1000, appliqué à la valeur cadastrale réévaluée de l’immeuble (équivalent à la valeur minimale déclarée dans l’acte de vente). Le paiement de l’IMU s’effectue en 2 versements, en juin et en décembre.

Taxe sur les ordures: se paie à la mairie où l’on a pris la résidence.

IRPEF: (Impôt sur le revenu des personnes physiques): les immeubles en possession doivent figurer dans la déclaration des revenus pour les personnes physiques, déclaration qui doit être obligatoirement être faite pour qui jouit de revenus en Italie. L’IRPEF a un taux qui croît progressivement sur la base des revenus imposables. Les revenus qui proviennent des immeubles doivent figurer dans le cadre des revenus fonciers (provenant de terrains ou d’immeubles). Dans le cas des immeubles, il faut distinguer diverses possibilités:

si l’immeuble est loué, les bénéfices annuels de la location sont reportés avec une déduction de 15%

dans les autres cas, il faut indiquer la rente cadastrale

Revenus de location: à la place de l’insertion des revenus de location sur votre déclaration d’impôts, il est possible d’opter pour l’impôt de substitution (coupon net) à 21% sur les revenus de la location ; dans le cas d’un loyer d’une habitation à redevance concordée, le coupon net descend à 10%. Dans le cas de location touristique à court terme l’impôt de substitution est de 26% et ce sera l’intermédiaire (par exemple Airbnb, Booking, etc) qui devra directement prélever cette retenue de la somme due au propriétaire, agissant ainsi comme substitut de l’impôt envers l’état italien.

Une personne physique qui bénéficie d’une plus-value de la vente d’un bien immobilier, doit reporter cette plus-value dans la déclaration des revenus, ou alternativement à payer une taxe fixe de 26% sur la plus valeur, si la vente du bien est réalisée moins de 5 ans après son achat; cependant par dérogation à un tel principe, les plus-values sur les immeubles ne sont pas taxées si ces immeubles sont occupés par leur propriétaire, en tant qu’habitation principale, la majeure partie du temps écoulé entre la vente et l’achat. En outre les plus-values relatives à des immeubles provenant de donation ou d’héritage ne sont pas imposables. Les plus-values sur les terrains constructibles sont en revanche toujours sujettes à la taxation et doivent être insérées sur la déclaration des revenus.

Garanties de l'acheteur

L’achat immobilier en Italie suit un processus ponctuellement contrôlé et les pièces qui doivent être fournies sont nombreuses ; cela représente une grande garantie pour qui achète, contrairement à ce qui a lieu dans de nombreux autres pays.

En premier lieu l’immeuble doit être conforme aux plans cadastraux déposés à l’agence du Territoire et l’intitulé de l’immeuble au cadastre doit en outre être corrigé ; il n’est pas possible de vendre un immeuble irrégulier sous ces deux aspects.

Le cadastre, subdivisé en cadastre des terrains et cadastre des biens immobiliers, est l’ensemble des documents qui définissent la propriété de tous les biens immobiliers existant sur le territoire national et la valeur fiscale relative (rente cadastrale, revenu du propriétaire et revenu agricole) associée à chacun d’eux. La documentation fournie par le cadastre, en référence à la vente d’un bien immobilier comprend:

  • Un extrait du plan
  • Le plan de l’immeuble sur le cadastre
  • L’identification cadastrale (nominale ou par parcelle et fraction)

Les informations cadastrales sont accessibles par voie télématique et nous fournissons à nos clients acheteurs la copie de tous ces documents. 

Etant donné que tout acte de vente d’un bien immobilier abusif est nul, il appartient au vendeur de présenter au notaire toute documentation sur l’effective régularité administrative de l’immeuble et en particulier:

  • Une copie du permis de construire délivré par la mairie (concession de construction) ou bien du décret de régularisation de l’édifice
  • La copie des projets approuvés par la marie
  • Un certificat d’habitabilité, délivré par la mairie
  • Un certificat du plan d’occupation des sols, délivré également par la mairie, dans le cas où l’objet de la vente est un terrain
  • Le Certificat de conformité des installations
  • Le Certificat de performance énergétique

L'agent immobilier se chargera d'assister les parties, jusqu'à l'acte notarié de vente, dans la vérification de la conformité cadastrale, ainsi que dans la vérification de la conformité de la construction et de l'urbanisme du bien, en rassemblant toute la documentation nécessaire et en l'examinant.

Les informations concernant l’appropriation de l’immeuble et la présence de restrictions, d’hypothèques ou autres charges, sont disponibles à partir de l’acte de provenance de l’immeuble (précédent achat-vente, donation ou héritage), qui doit être présenté au notaire autorisé à rédiger les actes, et fait l’objet d’une enquête auprès de la Conservation des -Registres Immobiliers. Via dei Colli effectue les vérifications nécessaires à la Conservation des Registres Immobiliers, avant même que le dossier passe devant le notaire. 

Formalités concernant l’acheteur

L’acheteur qui ne réside pas en Italie, avant d’acquérir, doit obligatoirement obtenir un code fiscal. Ce dernier peut être demandé soit au consulat ou à l’ambassade italienne de son propre pays de résidence, soit par procuration par nos soins ou par le notaire. En outre l’acheteur doit présenter, avant l’achat, un certificat de mariage, si ce dernier est marié. L’ouverture d’un compte en banque n’est pas obligatoire en Italie, mais certainement conseillé, afin de pouvoir gérer les paiements des différentes utilisations (eau, gaz, électricité, etc).

Anti-recyclage

L’agent immobilier est obligé de tenir un registre de la clientèle et des prestations; Via dei Colli devra donc vous demander certaines informations relatives à la provenance des fonds utilisés pour l’achat et sur votre profession, outre à toutes vos coordonnées d’état civil et à une copie de vos documents d’identité.

Vu les différences entre les notaires italiens et leurs homologues de common law, les potentiels acheteurs étrangers peuvent être confus quant aux devoirs du notaire dans les transactions immobilières. Aux États-Unis, par exemple, les notaires ne possèdent aucun des pouvoirs juridiques qui leur sont conférés en Italie. Au lieu de cela, les notaires américains ont seulement le pouvoir de faire prêter serment, d'obtenir des déclarations de témoins ou des dépositions, de reconnaître et d'attester des signatures et de certifier des copies. En raison de leur rôle limité, les notaires américains sont souvent des employés qui effectuent diverses tâches. Les notaires italiens, en revanche, sont des professionnels hautement qualifiés autorisés à fournir une série de services réglementés et exercent généralement une activité privée en dépit de leur statut public.

Le notaire est un officier public qui intervient dans tous les domaines du droit : famille, successions, propriété, entreprises, économie rurale, collectivités locales, etc. En Italie, les notaires sont présents dans tous les moments importants de la vie.

Le notaire est autorisé par l'État italien à rédiger et à authentifier des documents, des accords, des contrats et d'autres actes, ainsi qu'à percevoir et à régler les taxes et les impôts correspondants. Le notaire doit veiller à ce que la loi soit toujours respectée, en agissant en tant que professionnel super partes et en répondant de toute erreur ou omission.

Bien que doté de pouvoirs publics, le notaire fonctionne sur une base professionnelle autonome. Payé par les acheteurs (et non par les citoyens), le coût moyen est de 1 % de la valeur du bien acheté.

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