GUIDA ALL'ACQUISTO
Via dei Colli Immobiliare assiste il cliente dal momento del primo contatto fino al rogito notarile. E anche molto oltre.
Rispondiamo prontamente alle vostre richieste, lavoriamo assieme per identificare l’immobile che risponde alle vostre esigenze, vi accompagniamo e assistiamo durante la visita alle proprietà trattate, vi procuriamo tutti i documenti dell’immobile e vigiliamo sulla loro regolarità, vi manteniamo in contatto con la parte venditrice, vi supportiamo nel processo di negoziazione, vi assistiamo nella stesura di una proposta di acquisto e di un contratto preliminare, vi seguiamo nell’adempimento di formalità connesse all’acquisto (come l’ottenimento del Codice Fiscale e l’apertura di un Conto corrente Bancario richiesti ai non residenti in Italia), vi consigliamo nella scelta di un notaio e siamo presenti all’atto di rogito.
IL PROCESSO DI ACQUISTO IN ITALIA È NORMALMENTE SOGGETTO A 3 STADI:
1. LA PROPOSTA D'ACQUISTO
La prima tappa che normalmente incontra chi si appresta a comprare casa consiste nel compilare una proposta d’acquisto; con la proposta d’acquisto il promesso acquirente comunica per iscritto al venditore la propria offerta, comprensiva di modi e condizioni di pagamento, periodo di validità della proposta, tempi stabiliti per giungere all’atto finale, eventuali condizioni sospensive o risolutive (es: offerta valida a condizione che venga erogato un mutuo ipotecario a favore dell’acquirente). Per rafforzare l’impegno assunto dalle parti si allega alla proposta una somma di denaro, spesso depositata a titolo di caparra confirmatoria (ai sensi dell’articolo 1385 del Codice Civile) e tipicamente compresa tra 10.000 e 20.000 euro. Tale somma viene affidata all’agente – tramite assegno non trasferibile intestato al venditore o tramite deposito su conto corrente dell’agenzia – che si premurerà di consegnarla al venditore se quest’ultimo accetta la proposta presentatagli.
2. IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA O COMPROMESSO
Il contratto preliminare di compravendita è un rafforzamento della proposta di acquisto, se presente; è un contratto tra le due parti che obbliga il promesso acquirente e il promesso venditore alla stesura dell’atto definitivo entro un determinato periodo, alle condizioni concordate. Nel contratto preliminare vanno indicate, oltre alle generalità delle parti, la descrizione degli immobili in vendita, gli estremi degli atti di trasferimento precedenti, oneri e servitù accesi sulla proprietà, gli estremi delle concessioni edilizie o delle opere compiute in sanatoria, il prezzo pattuito per la vendita, le condizioni di pagamento ed eventuali condizioni sospensive/risolutive. Le somme versate dall’acquirente (20-30% del totale, di norma) costituiscono normalmente caparra confirmatoria; la parte inadempiente è quindi tenuta a risarcire il doppio della somma in questione alla controparte, che ha la facoltà alternativa di chiedere al giudice l’esecuzione forzosa del contratto. Il contratto preliminare va obbligatoriamente redatto per iscritto, è soggetto a registrazione e trascrizione; la prima è obbligatoria anche in caso di scritture private non autenticate dal notaio.
3. L'ATTO DI COMPRAVENDITA
L’atto di compravendita immobiliare è un atto pubblico che va obbligatoriamente redatto in forma scritta da un pubblico ufficiale, normalmente un notaio, alla presenza delle parti acquirente e venditrice o di procuratori da essi nominati. Per la validità dell’atto, che riprende gli elementi già individuati nel contratto preliminare, occorre produrre una serie di documenti aggiuntivi quali: concessione edilizia o concessione in sanatoria, planimetrie catastali, certificato di agibilità, attestato di prestazione energetica, certificato di destinazione urbanistica se viene trasferito un terreno. La vendita immobiliare viene normalmente effettuata a corpo, ovvero il prezzo è determinato globalmente per l’immobile nel suo insieme. La consegna dell’immobile all’acquirente si suppone immediata, se non diversamente pattuito (in tal caso si ha una vendita ad effetti obbligatori); il venditore deve garantire l’acquirente da vizi occulti e dall’evizione (la rivendicazione dell’oggetto della vendita da parte di terzi). L’acquirente deve pagare il corrispettivo pattuito nel luogo e al momento della consegna, salvo differenti accordi.
CONTROLLI VERIFICHE ED ADEMPIMENTI NECESSARI
L’acquisto immobiliare in Italia è un processo davvero controllato e sono molti i documenti che devono essere prodotti e verificati; questo dà una grossa garanzia a chi acquista, rispetto a quanto avviene in molti altri paesi. In primis, l’immobile deve essere conforme alle planimetrie catastali depositate all’agenzia del Territorio e l’intestazione dell’immobile al catasto deve inoltre essere corretta; non è possibile vendere un immobile irregolare sotto questi due aspetti. L’anagrafe di tutte le proprietà immobiliari è tenuta in Italia dall’Agenzia del Territorio, ente del Ministero delle Finanze che comprende al suo interno gli uffici del Catasto e la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Il catasto, suddiviso in catasto terreni e catasto fabbricati, è l’inventario di tutti i beni immobili esistenti sul territorio nazionale, con indicazione del relativo valore fiscale (rendita catastale, reddito dominicale e reddito agrario) associato a ciascuno di essi. La documentazione prodotta dal catasto, strumentale alla compravendita immobiliare, consiste in:
- Estratto di mappa
- Planimetria catastale dell’immobile
- Visura catastale (per soggetto o per particella e subalterno)
Le informazioni catastali sono accessibili in via telematica e forniamo ai nostri clienti acquirenti copia di tutti questi documenti. Le informazioni riguardanti la titolarità dell’immobile e la presenza di vincoli, ipoteche o altri gravami, sono ricavabili dall’ atto di provenienza dell’immobile (precedente compravendita, donazione o successione), che va presentato al notaio rogante, e da una visura presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Via dei Colli svolge le necessarie verifiche alla conservatoria dei registri immobiliari, ancora prima che la pratica sia passata al notaio.
Poiché gli atti di vendita di immobili abusivi sono nulli, sarà inoltre compito del venditore presentare all’agente e al pubblico ufficiale (il notaio) la documentazione comprovante l’effettiva regolarità urbanistica dell’immobile e in particolare:
- Copia dei permessi di costruire rilasciato dal comune (concessione edilizia) o del condono in sanatoria
- Copia degli ultimi elaborati progettuali approvati dal comune
- Certificato di agibilità, rilasciato dal comune
- Certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal comune, nel caso l’oggetto di compravendita sia un terreno
- Certificato di conformità degli impianti
- Attestato di prestazione energetica
L’agente immobiliare si preoccuperà di assistere la parti, fino all’atto notarile di compravendita, nella verifica della conformità catastale, edilizia e urbanistica dell’immobile, raccogliendo tutta la documentazione necessaria ed esaminandola.
ADEMPIMENTI RIGUARDANTI L'ACQUIRENTE
L’acquirente non residente in Italia, prima di acquistare, deve obbligatoriamente ottenere il codice fiscale. Ciò può essere richiesto sia al consolato/ambasciata italiana nel proprio paese di residenza, sia per delega tramite noi o tramite il notaio. All’acquirente è inoltre richiesto di presentare, prima dell’acquisto, un certificato di matrimonio, se coniugato. L’apertura di un conto corrente in Italia non è obbligatoria, ma è certamente consigliata, per poter poi gestire i pagamenti delle varie utenze.
ANTIRICICLAGGIO
L’agente immobiliare è obbligato a tenere un registro della clientela e delle prestazioni; Via dei colli dovrà quindi chiedervi alcune informazioni relative alla provenienza dei fondi per l’acquisto e alla vostra professione, oltre a tutti i vostri dati anagrafici e a copia dei vostri documenti di identità.
LA TASSAZIONE SUGLI IMMOBILI
LE IMPOSTE GRAVANTI SULLA COMPRAVENDITA
La compravendita di un immobile è soggetta ad alcune imposte, tutte a carico dell’acquirente, come d’altra parte avviene per l’onorario del notaio. Nel caso di acquisto di un’unità immobiliare da un privato o da un’impresa non costruttrice, l’acquirente dovrà versare al notaio rogante, che funge da responsabile di imposta, 3 diversi tipi di tributo, proporzionali al valore dell’immobile:
- Imposta di registro, pari al 9%
- Imposta ipotecaria, in misura fissa (50 euro)
- Imposta catastale, in misura fissa (50 euro)
- Tassa archivio, bolli, altre tasse fisse, circa 450 euro
Nel caso di acquisto di un’abitazione da persona fisica o da impresa non costruttrice, i tributi di cui sopra saranno calcolati sulla base del valore catastale dell’immobile (“prezzo-valore”); il valore catastale è funzione della rendita catastale associata all’immobile e, nelle nostre zone, è tipicamente compreso tra il 20 e il 50% del valore di mercato. Per calcolare il valore catastale degli immobili residenziali, la rendita catastale risultante dalle visure va moltiplicata per 126 nel caso di seconda casa e per 115,50 nel caso di prima casa. Qualora l’acquirente possa avvalersi delle agevolazioni per la prima casa (con obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto), l’imposta di registro viene ridotta al 2% e le altre due imposte si pagano in misura fissa di 50 Euro cadauna. Non è possibile acquistare come prima casa immobili ricompresi nella categoria di “lusso” (categoria catastale A/1, A/8, A/9);. Nel caso di acquisto da un’impresa costruttrice, i tributi sopra evidenziati verranno pagati sotto forma di tassa fissa di 504 Euro, ed al valore dell’immobile dovrà essere aggiunta l’IVA al 10% (4% se prima casa). Per quanto riguarda l’acquisto di terreni, la tassazione applicabile (sul valore del terreno dichiarato in atto) è pari al 15% per i terreni agricoli (più 100 euro di tasse fisse) e pari al 9% per i terreni edificabili (più 100 euro di tasse fisse).
LE IMPOSTE ANNUALI SUGLI IMMOBILI
IMU: i possessori degli immobili (proprietari, usufruttuari, enfiteuti, titolari dei diritti di uso e di abitazione) sono tenuti al pagamento dell’imposta comunale sugli immobili, con aliquote che variano dal 4 al 10,6 per 1000, da applicare al valore catastale dell’immobile rivalutato. L’IMU va versata in 2 rate, a giugno e a dicembre.
Tassa sui rifiuti: si paga annualmente al comune dove si ha la residenza.
IRPEF: gli immobili di proprietà vanno inseriti nella dichiarazione dei redditi per le persone fisiche, la cui presentazione è obbligatoria per chi produce redditi in Italia. L’IRPEF ha aliquote progressivamente crescenti all’aumentare della base imponibile. I redditi associati agli immobili vanno inseriti nel quadro redditi fondiari (da terreni o da fabbricati). Nel caso dei fabbricati, occorre distinguere varie situazioni:
• se l’immobile è locato, vanno riportati i proventi annui della locazione, con deduzione del 15%
• negli altri casi, viene riportata la rendita
Redditi da locazioni: in alternativa all’inserimento del reddito da locazione all’interno della dichiarazione dei redditi, è possibile optare per l’imposta sostitutiva (cedolare secca) al 21% sui proventi da locazione; nel caso di affitto di un’abitazione a canone concordato, la cedolare secca viene portata al 10%. Nel caso di affitti di breve termine a fini turistici sarà l’intermediario (ad esempio, Airbnb, booking, ecc.) che dovrà direttamente operare la ritenuta del 21% dalla somma dovuta al proprietario, agendo quindi come sostituto di imposta verso lo stato italiano.
PLUSVALENZE SULLA COMPRAVENDITA DI IMMOBILI
Una persona fisica che ricavi una plusvalenza dalla cessione di un fabbricato, è tenuta a inserire quest’ultima nella dichiarazione dei redditi, o a pagare un’imposta sostitutiva del 26% (dal 1 gennaio 2020), se la vendita è avvenuta a meno di 5 anni dall’acquisto; in deroga a tale principio, non vengono però tassate le plusvalenze su immobili adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorso tra acquisto e vendita. Non sono inoltre soggette a imposte sui redditi le plusvalenze relative a immobili pervenuti per donazione o successione. Le plusvalenze su terreni edificabili sono invece sempre soggette a tassazione e vanno inserite all’interno della dichiarazione dei redditi.