Strada d'accesso:	Strada bianca, 400m, buono stato
Stato impianti:	A norma
Prestazione energetica:	G, 300 kwh/m2anno

Adagiato su un crinale incredibilmente panoramico ed assolato, in prossimità di un antico maniero medievale, sorge questo pregevole casale ristrutturato di oltre 700 mq, con piscina, attualmente adibito a ristorante e attività ricettiva, ma che ben si presta anche ad essere utilizzato come una grande abitazione privata.

Il Casale Le Braci è caratterizzato al piano terra da ampi spazi, suddivisi in salone, cucina con locali accessori, bagni e una splendida veranda panoramica con vista sulle verdi colline umbre. Il primo piano ospita 7 camere, ognuna con il proprio bagno en-suite, mentre il secondo piano è attualmente allo stato grezzo avanzato, con la possibilità di creare ulteriori camere con bagno o un appartamento indipendente.

Ubicazione:

Il Casale le Braci si trova nel comune di San Venanzo, ma a soli 3 km dal centro di Marsciano, situato nella media-valle del Tevere tra Todi e Perugia e a 7 km dalla E45, direttrice che collega il sud al nord dell’Umbria.
Marsciano è un paese di discreta importanza ed offre tutti i principali servizi. La posizione centrale e fortunata del casale è ideale per visitare tutta l’Umbria.
La vista è meravigliosa, priva di elementi di disturbo; il casale gode di ottima privacy, pur non essendo isolato.

Descrizione:

Le Braci è un casale tradizionale, ristrutturato / ricostruito con eccellenti materiali. Vi si accede tramite una strada “bianca” ben curata, lunga appena 400 metri. La proprietà è adagiata su un crinale con splendida vista dominante sulla media valle del Tevere, fino a lambire la città di Perugia.

Gli spazi esterni, di circa 7000 mq, sono caratterizzati da un’alternanza di aree curate a giardino, zone lastricate, vialetti, scalinate, prato, parti lasciate al naturale e ampi parcheggi. La piscina 5*12, contornata da un’estesa area a prato e posizionata in zona altamente panoramica, si trova al di sotto del casale.
L’architettura dell’edificio è piuttosto imponente, a livelli sfalsati per seguire la conformazione del terreno.

Entrando all’interno dalla porta principale, si viene immediatamente colpiti dall’ampiezza e dall’importanza del salone (95 mq), con bel camino ad angolo; il salone è collegato alla veranda coperta (80 mq circa), chiusa da vetrate su tutti i lati che svelano la meravigliosa vista sulla piscina e sulla vallata sottostante. Completano il piano terra magazzini, locali accessori, una dispensa, bagni per ospiti e una spaziosa e comoda cucina attrezzata. Attualmente il piano terra è utilizzato come ristorante; laddove il nuovo acquirente non voglia occuparsi della ristorazione ma preferisca invece concentrarsi sulla ricettività, gli attuali proprietari sono disposti a prendere in affitto la parte legata alla ristorazione.

Per chi non fosse interessato a condurre un’attività ricettiva, è possibile ridisegnare gli spazi esistenti in maniera piuttosto agevole, rendendo le sale al piano terra degli importanti saloni di rappresentanza.

Una scala interna conduce al primo piano, composto da 7 camere da letto, ognuna con il proprio bagno. Questo livello è accessibile anche dall’esterno, direttamente dalla parte superiore del giardino.

Il secondo piano non è stato completato ed è attualmente allo stato grezzo avanzato, con suddivisioni interne già realizzate, infissi montati, tracce e corrugati degli impianti già passati. La disposizione attuale potrebbe essere modificata, operando una variante al progetto iniziale, che era quello di aggiungere altre 5 camere con bagni en-suite, oltre a un appartamento trilocale, composto da soggiorno/pranzo, 2 camere e 1 bagno.

È presente lo spazio per inserire un eventuale ascensore, in modo da abbattere qualsiasi barriera architettonica.

Il secondo livello è comunque raggiungibile in modo indipendente dall’esterno, conferendo alla struttura una grande flessibilità di utilizzo.

Stato e finiture:

Casale Le Braci è stato oggetto di una capillare opera di ristrutturazione antisismica nel 2004-2006, con la demolizione e ricostruzione del vecchio rudere recuperandone i materiali.

Esternamente in pietra faccia a vista, Le Braci gode dell’indubbio vantaggio, rispetto a molti altri edifici tradizionali, di avere grandi superfici vetrate e finestrate, che conferiscono un alto grado di luminosità agli ambienti.
Gli infissi sono tutti in legno con doppi vetri, i pavimenti in cotto fatto a mano, i solai del piano terra sono a travi e pianelle.

Nel corso del 2022, sono stati effettuati molti interventi di miglioria e finitura, che hanno conferito ai locali al pino terra l’attuale aspetto così elegante e ricercato.

Servizi e utenze:

Sono presenti tutte le utenze. Riscaldamento tramite 2 caldaie a gas.

Situazione urbanistica e catastale:

Categoria attuale D/10, certificato di agibilità presente.

Dati proprietà e vincoli:

L’immobile è intestato a società e la vendita sarà soggetta a imposte secondo le normative vigenti.

Utilizzi e potenzialità:

Casale Le Braci ha attualmente destinazione d’uso di agriturismo; il primo piano viene utilizzato come abitazione principale dei proprietari, mentre al piano terra viene svolta l’attività di ristorazione.

Si presta a svariati usi, sia come casa privata, effettuando un cambio d’uso, che come attività ricettiva; completando il piano secondo, si potrebbero creare ulteriori 6/7 camere, per arrivare ad una ricettività totale di 14 camere, oppure realizzare un appartamento indipendente.

Gli attuali proprietari sono disponibili a continuare ad occuparsi della gestione del ristorante, se di interesse dei compratori, dietro pagamento di un canone di affitto mensile.

 

 

Dettagli aggiuntivi

• Responsabilità: Tutti i dettagli e i dati tecnici indicati nelle descrizioni pubblicate sono stati forniti in buona fede in seguito a sopralluogo e sulla base della documentazione disponibile. Non ci assumiamo alcuna responsabilità per eventuali inesattezze.